金沢市でマンションを売却する際、「税金がどのくらいかかるのかわからない」「複雑な計算方法が苦手」と不安に思っている方は少なくありません。マンション売却にかかる税金は、事前に仕組みを理解しておかないと、思わぬ出費につながりかねません。特に、売却益が出た場合の譲渡所得税は高額になることもあるため、計算方法や控除制度をしっかり把握しておくことが重要です。

金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をサポートする「ひととき株式会社」では、これまで多くの売主様の税金に関する不安にも寄り添いながら、最適な売却をお手伝いしてきました。本記事では、初心者の方にもわかりやすいように、売却にかかる税金の種類から、具体的な計算方法、そして税負担を大きく軽減できる控除の仕組みまで、金沢市での売却を想定したポイントを交えながら徹底解説します。この記事を読めば、税金に関する不安が解消され、安心して売却活動を進めることができるはずです。

1. マンション売却で発生する税金の種類

マンション売却では、主に4つの税金が発生します。それぞれの税金の性質や課税されるタイミングを理解することで、資金計画を立てやすくなります。

譲渡所得税（所得税＋住民税）

譲渡所得税は、マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される税金です。購入時よりも高く売れた場合や、減価償却後の価値よりも高く売却できた場合に発生します。この税金の特徴は、所有期間によって税率が大きく異なる点にあります。

所有期間が5年を超えるか否かで税率が約2倍も違うため、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。

復興特別所得税

東日本大震災からの復興財源を確保するため、2037年まで課税される税金です。所得税額の2.1%が追加で徴収されます。譲渡所得税を計算する際は、この復興特別所得税も含めて考える必要があります。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代として必要な税金です。契約金額に応じて税額が決まります。不動産売買契約書の印紙税の軽減措置は令和9年（2027年）3月31日作成分まで適用されます。

表に記載の軽減額は、この期間に作成される契約書に適用されるものです。一般的なマンション売却では、数千円から数万円程度の負担となります。

登録免許税

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消登記の際に必要となるのが登録免許税で、不動産1個につき1,000円が基本です。マンションの場合、土地と建物で2,000円程度が目安となります。なお、20個以上の不動産を1件で申請する場合は、1件2万円の特例が適用されます。

✓ポイント：マンション売却で最も高額になる可能性があるのは譲渡所得税であり、利益が出なければ課税されません。一方、印紙税や登録免許税は利益の有無にかかわらず必要になる税金です。全体像を把握した上で、特に譲渡所得税の計算と節税対策に注力することが重要といえます。

出典： 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

2. 知らないと損する！税金の計算方法

譲渡所得税の計算は、正しい手順を踏めば初心者でも理解できます。なぜなら、基本的な算式に当てはめるだけで、自分のケースでどの程度の税金がかかるかを把握できるからです。

譲渡所得の計算式を理解する

譲渡所得税を計算するには、まず「譲渡所得」を算出する必要があります。

譲渡所得 = 売却価額 – (取得費 + 譲渡費用)

この算式が税金計算の出発点となります。

売却価額とは？

マンションを実際に売った金額です。買主から受け取る代金の総額を指します。

取得費とは？

取得費は、マンションを購入した際にかかった費用の合計を指します。具体的には以下のものが含まれます。

• 購入代金（土地・建物の価格）
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の印紙税、登録免許税
• 不動産取得税
• リフォーム費用（購入後に行った大規模な改修）

ただし、建物部分については減価償却を行う必要があります。建物は経年劣化するため、購入時の価格からその分を差し引いて計算します。減価償却の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

なお、購入時の書類が見つからず取得費が不明な場合は、売却価額の5%を概算取得費として計上することができます。ただし、この場合は税負担が大きくなる可能性が高いため、できる限り当時の書類を探すことが重要です。

譲渡費用とは？

譲渡費用は、マンションを売却するために直接かかった費用を指します。

• 仲介手数料
• 印紙税（売買契約書に貼付したもの）
• 測量費（必要な場合）
• 建物の取り壊し費用（必要な場合）
• 立退料（賃借人がいた場合）

借家人等に支払う立退料は、譲渡のために要した費用として譲渡費用に算入できます。これらの費用は譲渡所得から差し引くことができるため、領収書をしっかり保管しておくことが大切です。

税金の計算シミュレーション

具体的な数字を用いて、長期・短期それぞれのケースでシミュレーションしてみます。

【ケース1：長期譲渡所得（所有期間6年）】
– 売却価額：3,500万円
– 取得費：2,500万円（減価償却後）
– 譲渡費用：150万円

譲渡所得 = 3,500万円 – (2,500万円 + 150万円) = 850万円
税額 = 850万円 × 20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%） = 約173万円

【ケース2：短期譲渡所得（所有期間3年）】
– 同じ条件の場合

税額 = 850万円 × 39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%） = 約337万円

このように、同じ売却益でも所有期間の違いで税額が約2倍も変わるため、売却時期の選択は非常に重要です。

✓ポイント：譲渡所得税の計算では、取得費と譲渡費用をできるだけ多く計上することが節税につながります。購入時や売却時の領収書、契約書などの書類は大切に保管し、減価償却の計算は専門家に相談することで正確な税額を把握できます。

出典： No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

3. 税負担を大幅に軽減できる！特例と控除の仕組み

マイホームを売却する場合、適用できる特例を活用することで税負担を大幅に軽減できます。なぜなら、国は居住用不動産の流動性を高めるため、様々な優遇措置を設けているからです。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

この特例は、居住用財産（マイホーム）を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。非常に強力な節税効果があり、多くの方が利用できる可能性があります。

主な適用要件

• 自分が住んでいた家を売却すること（別荘や投資用物件は対象外）
• 売却先が配偶者や親族など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年、前々年にこの特例を受けていないこと
• 売却した年に他の特例（買い替え特例など）を受けていないこと

所有期間に関係なく適用できるため、短期譲渡所得の場合でも利用可能です。ただし、適用を受けるためには翌年の確定申告が必須となります。

先ほどのケース1（譲渡所得850万円）で考えると、3,000万円特別控除を適用すれば譲渡所得はゼロとなり、税金は一切かかりません。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、通常の長期譲渡所得税率よりもさらに低い税率が適用される制度です。

この特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。例えば、譲渡所得が4,000万円の場合、まず3,000万円特別控除を適用して残り1,000万円に対し、軽減税率14.21%を適用できます。

主な適用要件（抜粋）

• 売った年の1月1日現在で、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること
• 前年・前々年に同特例の適用を受けていないこと
• 親子や夫婦など特別な関係の人への譲渡でないこと
• 買い替え・交換などの他特例との重複適用は不可（ただし3,000万円特別控除との併用は可能）

被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

親などから相続した空き家を売却する場合にも、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用できます。この特例は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象となります。

主な適用要件

• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 売却価額が1億円以下であること
• 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 一定の耐震基準を満たしているか、取り壊して土地のみを売却すること

相続した実家の処分を考えている方にとって、非常に有効な制度といえます。詳細要件は最新の国税庁ページで確認することをおすすめします。

これらの特例を適用するための注意点

特例を適用するためには、以下の点に注意が必要です。

確定申告が必須：特例を適用した結果、税額がゼロになった場合でも、確定申告を行わなければ控除は受けられません。申告を忘れると、後から適用できないケースもあるため注意が必要です。

適用要件の確認：各特例には細かな要件があり、一つでも満たさないと適用できません。事前に税務署や税理士に相談し、自分のケースで適用可能かを確認することが重要です。

併用できない特例もある：買い替え特例など、他の特例と併用できないものもあります。どの特例を選択するのが最も有利かを検討する必要があります。

✓ポイント：特例制度を活用することで、数百万円単位で税負担を軽減できる可能性があります。適用要件を満たしているか事前に確認し、必ず確定申告を行うことが重要です。判断に迷う場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

出典： No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

4. 税金を支払うタイミングと確定申告

税金の納付時期を把握しておくことで、資金繰りの計画が立てやすくなります。譲渡所得税は売却代金を受け取った時点では納付せず、翌年に確定申告を経て納税する仕組みになっています。

所得税の納付タイミング

マンションを売却した翌年に確定申告を行います。申告期間は例年2月中旬から3月中旬ですが、年により前後します。必ず国税庁の当年案内で確認してください（例：令和6年分は2月17日から3月17日）。申告と同時に所得税を納付するのが原則ですが、口座振替による納付を選択することもできます。

例えば、2024年中に売却した場合、2025年の2月中旬から3月中旬に確定申告を行い、所得税を納付します。

住民税の納付タイミング

住民税は所得税とは別のタイミングで納付します。確定申告の内容に基づいて、売却した翌年の6月以降に納付書が届き、一括または分割で納付することになります。普通徴収（自分で納付）の場合、多くの自治体では6月・8月・10月・翌年1月の4期払いとなっており、6月上旬から中旬に納付書が届くのが一般的です。ただし、自治体により日付は異なります。

所得税と住民税で納付時期が異なるため、それぞれの納付に備えた資金準備が必要です。

確定申告の流れと必要書類

譲渡所得がある場合の確定申告では、通常の確定申告書に加えて「申告書第三表（分離課税用）」と「譲渡所得の内訳書」を提出します。

主な必要書類

• 確定申告書B（第一表・第二表）
• 申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し（売却時・購入時）
• 仲介手数料などの領収書
• 登記事項証明書
• 特例を適用する場合の各種証明書類

書類の準備には時間がかかることもあるため、売却が決まったら早めに必要書類を整理しておくことをおすすめします。

確定申告を忘れた場合のペナルティ

確定申告を期限内に行わなかった場合、以下のようなペナルティが課される可能性があります。

• 無申告加算税：本来の税額に対し5〜20%が加算
• 延滞税：納付が遅れた日数に応じて利息が加算
• 特例の適用不可：期限後申告では特例が適用できないケースも

期限内に正確な申告を行うことが、余計な出費を避けるために重要です。

✓ポイント：譲渡所得税は売却の翌年に納付するため、売却代金の一部を税金用として確保しておく必要があります。確定申告の期限を守ることで、加算税などのペナルティを避けることができます。書類の準備や申告手続きが不安な場合は、税理士に依頼することも検討する価値があります。

出典： 確定申告・還付申告（申告期間）｜国税庁

5. まとめ｜金沢でのマンション売却で税金に困らないために

金沢市でマンションを売却する際は、譲渡所得税を中心とした税金の仕組みを理解し、特例制度を活用することで、大幅な節税が可能になります。特に、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例は、適用できれば数百万円単位で税負担を軽減できる強力な制度です。

税金の計算は複雑に感じるかもしれませんが、基本的な算式に当てはめることで概算を把握できます。ただし、減価償却の計算や特例の適用判断など、専門的な知識が必要な部分もあるため、不動産会社や税理士といった専門家に相談することが確実です。

売却前に特例の適用可否を確認し、税額をシミュレーションしておくことで、安心して売却活動を進められます。金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をお考えの方は、地域密着型の「ひととき株式会社」が、税金面も含めた総合的なサポートを提供いたします。金沢の市場動向に詳しい専門家と連携することで、より有利な売却を目指せるでしょう。

この記事で解説した内容を参考に、税金に関する不安を解消し、満足のいくマンション売却を実現してください。