金沢市でマンションの売却を検討しているものの、「査定価格はどうやって決まるの？」「何を見られて評価されるの？」と疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。査定価格は、売り出し価格のベースとなる重要な数字であり、不動産会社がどのような視点であなたのマンションを評価しているかを知ることは、適正価格で売却を進める上で欠かせません。

金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をサポートする「ひととき株式会社」では、これまで多くのマンション査定を行い、売主様が納得できる価格での売却をお手伝いしてきました。この記事では、金沢市での売却を想定し、不動産会社が査定時に注目する７つの重要チェック項目を具体的に解説します。査定額アップにつながるポイントも併せて紹介するので、売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

1. 立地条件

立地条件は、マンション査定において最も重要な要素の一つです。なぜなら、立地は後から変えることができず、購入希望者が物件選びで最も重視するポイントだからです。

最寄り駅からの距離

金沢市では、金沢駅からの距離やアクセスの良さが査定価格に大きく影響します。駅徒歩5分以内などの利便性の高い立地は高く評価されます。金沢駅は北陸新幹線の整備で首都圏（東京）方面への直通アクセスが大幅に改善されました。一方、近畿（大阪）方面は2024年3月の敦賀延伸により敦賀で特急との乗り換えとなり、東京方面と同程度の改善とは言えません。

バス便エリアでも、主要なバス停までの距離や本数が評価に影響します。

周辺の生活環境

日常生活の利便性を左右する周辺施設の有無も重要です。スーパー、病院、学校、公園などの充実度が査定に影響します。金沢市では、兼六園や金沢21世紀美術館などの観光名所への近さも、物件によってはプラス評価となります。

✓ポイント：立地条件は変更できないため、査定時に大きなウェイトを占めます。駅やバス停へのアクセス、周辺施設が充実しているほど高評価につながります。

出典： 2024年3月16日 ダイヤ改正を実施します｜西日本旅客鉄道株式会社

2. 築年数と物件の状態

築年数と物件の維持管理状態は、マンションの資産価値を直接的に示す指標となります。

築年数

築浅物件ほど市場で選好されやすく、特に新築から10年以内のマンションは価値が落ちにくいとされています。なお、税制優遇（住宅ローン減税）の可否は築年数だけでなく、性能要件や返済条件等の充足が前提です。

物件の維持管理状態

室内や共用部の清掃状況、設備の劣化具合が細かくチェックされます。特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）の清潔さ、壁や床のキズ、設備の動作状況などが評価されます。

✓ポイント：築年数は変えられませんが、維持管理状態は売主の努力で改善できます。査定前の清掃と簡単な補修が効果的です。

出典： No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等｜国税庁

3. 間取りと専有面積

間取りと専有面積は、居住性や快適性を左右する重要な要素です。

金沢市では、ファミリー層に人気の3LDKや4LDKは需要が高い傾向があります。ただし、需要は地域要因、社会的要因、経済的要因の相互作用で形成されるため、交通利便性や周辺環境によって評価は変動します。

間取りの評価では、効率的な設計、生活動線の考慮、収納スペースの確保などもチェックされます。専有面積は広いほど評価が高くなる傾向ですが、部屋の形が正方形や長方形に近く使い勝手が良いことも重要です。

✓ポイント：間取りは変更できませんが、ターゲット層を明確にした訴求方法を考えることで効果的な販売活動につながります。

出典： 不動産鑑定評価基準（総論：価格形成要因）｜国土交通省

4. 日照・通風・眺望

日照・通風・眺望は、居住の快適性に直結する要素です。採光・通風・眺望といった快適性は住居の効用に直結し、価格形成要因として評価されます。

南向きのバルコニーは特に高評価を受けます。2面採光や角部屋など風通しの良い部屋も好まれます。金沢市の場合、白山連峰や金沢市街を一望できる眺望は物件の魅力を大きく高めます。

✓ポイント：査定時には、時間帯による日当たりの変化や風の通り方を具体的に説明できると効果的です。眺望が良い場合は写真を用意しておきましょう。

出典： 不動産鑑定評価基準（居住の効用・個別的要因）｜国土交通省

5. マンションの管理状況と修繕履歴

マンション全体の管理状況は、資産価値の維持に直結する重要な要素です。

管理状況

管理費や修繕積立金の滞納状況、管理組合の機能、共用部の清掃状態、管理人の勤務状況などがチェックされます。2022年から開始された管理計画認定制度により、認定を受けたマンションは査定でもプラス評価される傾向があります。

長期修繕計画と修繕履歴

国土交通省のガイドラインに照らし、積立方式や水準が適切かどうかが評価されます。計画的に大規模修繕が行われているマンションは高評価を受けます。外壁塗装、給排水管更新、設備更新などの修繕履歴も重要です。

✓ポイント：管理規約、長期修繕計画書、修繕履歴、管理計画認定の取得状況などの書類を事前に準備しておくことで、スムーズな査定につながります。

出典： 管理計画認定制度（概要・認定基準・メリット）｜国土交通省

6. 設備とリフォームの履歴

住宅設備のグレードやリフォームの履歴は、物件の魅力を高める要素となります。

浴室乾燥機、床暖房、食洗機、システムキッチン、宅配ボックスなど、グレードの高い最新設備が備わっている場合、査定額アップにつながる可能性があります。

過去に水回りや内装のリフォームを行っている場合、その内容や時期を伝えることが重要です。買主の印象に直結する内装のリフォームは高く評価される傾向にあります。ただし、リフォーム費用をそのまま査定価格に上乗せできるわけではないため、売却前提の大規模リフォームは慎重に検討すべきです。

インスペクション（建物状況調査）の結果が提示できると、状態説明の客観性が高まり、価格交渉や購入希望者の安心感に寄与します。

✓ポイント：売却前は清掃や簡単な補修に留めるのが賢明です。リフォーム履歴やインスペクション結果は書類で提示できるよう準備しましょう。

出典： 既存住宅インスペクション・ガイドライン｜国土交通省

7. 市場動向と金沢市の独自性

マンション査定では、物件そのものの評価だけでなく、市場全体の動向も加味されます。

周辺の売買事例

類似物件の成約価格は、査定価格を決定する上で最も重要な要素の一つです。同じマンション内の過去事例や、同エリアの類似物件の成約価格が参考にされます。

金沢市の市場動向

金沢市の地価は令和7年（2025年）公示で住宅地・商業地ともに上昇が確認されており、地域の需給環境は良好です。新幹線開業後の需要増加や観光地としての人気が市場に好影響を与えています。

近隣の競合物件の状況も価格に影響します。供給が少ない時期であれば強気の価格設定も可能です。

✓ポイント：金沢市は新幹線効果による需要増加という追い風があります。地域の市場動向に詳しい不動産会社を選ぶことで、最適なタイミングでの売却を実現できます。

出典： 令和7年地価公示 結果の概要｜国土交通省

8. まとめ｜高額査定を引き出すために

金沢市でマンションを売却する際、不動産会社は立地条件、築年数、間取り、日照条件、管理状況、設備、市場動向という7つの主要な視点から多角的に評価していることを理解することが重要です。

査定額アップのためには、査定前に室内を徹底的に清掃し、特に水回りを重点的に掃除することが効果的です。また、管理規約、長期修繕計画書、リフォーム履歴などの書類を事前に用意しておくことで、スムーズな査定につながります。

金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をお考えの方は、地域密着型の「ひととき株式会社」にご相談ください。金沢市の市場動向を熟知した専門家が、お客様のマンションの魅力を最大限に引き出し、適正な査定価格をご提示いたします。この記事で解説した7つのチェック項目を踏まえ、より有利な条件での売却を目指してください。