金沢市にあるご自宅や土地の売却を考え始めると、「売り出し価格から、実際にいくら手元に残るのか」という疑問が浮かぶものです。住み替えの資金計画や相続した実家の整理など、売却後の使い道が決まっている方ほど、手残りの金額は気になるところでしょう。

不動産の売却代金は、そのまま全額が手元に入るわけではありません。仲介手数料や印紙税、住宅ローンの返済、場合によっては譲渡所得税など、さまざまな費用が差し引かれます。事前の試算をしないまま進めると、「思っていたより手残りが少ない」という事態になりかねません。

売却時の諸費用は物件ごとに異なり、利益が出た場合は税金も加わるため、売り出す前に手残り額を個別に試算しておくことが資金計画の出発点になります。 この記事では、金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をサポートするひととき株式会社が、売却にかかる費用の全体像と計算方法、手残り額のシミュレーション、そして「高く」「早く」「手間なく」売るためのポイントを解説します。

金沢市の不動産売却にかかる費用の全体像

売却にかかる費用は、大きく「仲介売却で一般的にかかる費用」「物件の状況によってかかる費用」「利益が出たときにかかる税金」の3つに分けられます。まずは全体像を押さえておくと、個別の費用が理解しやすくなります。

売却費用の目安は売買価格の4％～7％程度

仲介で売却する場合、仲介手数料や印紙税などで売却価格の数%程度の費用がかかるのが一般的です。測量・解体・残置物の処分などが必要になると費用は増えるため、売却価格の4〜7%程度を一つの試算目安としつつ、物件ごとに個別に計算する必要があります。なお、この数値は法律や公的機関が定めた基準ではありません。

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費用の幅が大きくなる理由は、測量や解体のように物件ごとに必要性が変わる項目があるためです。境界が確定していない土地や、建物を解体して更地で売る場合は、7%を超えることもあります。反対に、売買価格800万円以下の物件では仲介手数料の特例により、売却価格に対する費用の割合が高くなる場合もあります。

売却代金から実際に残る「手残り額」の基本計算式

手残り額は、次の計算式で求められます。

手残り額＝売却価格－諸費用－住宅ローン残債－税金

このうち、見落とされやすいのが住宅ローン残債と税金です。住宅ローンが残っている場合、通常は決済・所有権移転までにローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。売却代金だけで残債を返済できないときは、自己資金による補てんも含めて事前に資金計画を立てておく必要があります。

また、譲渡所得に対する所得税・復興特別所得税は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして納めます。住民税はその後に課税されるため、売却直後の手元資金と最終的な手残り額には時間差が生じます。

出典：No.3102 譲渡所得の申告期限｜国税庁

✓ポイント：諸費用は売買価格の4〜7%を目安に考え、そこへローン残債と税金を加えて手残り額を試算することが大切です。とくに税金は売却の翌年以降に支払うため、売却代金をすべて使ってしまわないよう計画に組み込んでおく必要があります。

不動産売却で発生する主な諸費用の内訳

ここからは、費用の内訳を一つずつ確認していきます。金額が大きいものから順に把握しておくと、優先して確認すべき点が見えてきます。

費用の大部分を占める「仲介手数料」の算出方法

仲介手数料は、仲介によって売買が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬で、諸費用の中で最も大きな割合を占めます。法律で上限額が決められており、売買価格に応じて次のように計算します。

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これに消費税が加わります。2,000万円で売却した場合は「2,000万円×3%＋6万円＝66万円」に消費税を加えた72万6,000円が上限です。なお、売買価格800万円以下の物件は「低廉な空家等」の特例の対象となり、税込33万円を上限として通常の計算額を超える報酬が設定される場合があります。

売買契約書に貼付する「印紙税」の税額

紙で作成する不動産の売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。2026年10月時点では軽減措置が適用されており、2027年3月31日までに作成される契約書には本則より低い税額が適用されます。なお、電子契約の場合は、紙の契約書と同じ印紙税は原則としてかかりません。

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金額としては大きくありませんが、契約当日に必要になる費用です。軽減措置の期限後に契約する場合は、税額が変わる可能性がある点にも注意が必要です。

出典：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

住宅ローン残高がある場合の「抵当権抹消登記費用・完済手数料」

住宅ローンが残っている物件を売る場合、ローンを一括返済し、物件に設定された抵当権を抹消する手続きが必要です。抹消登記の登録免許税は不動産1つにつき1,000円で、土地と建物があれば2,000円になります。これに、手続きを依頼する司法書士への報酬が加わります。

あわせて、金融機関によっては一括返済の際に完済手数料がかかります。金額は金融機関や返済方法によって異なるため、事前に借入先へ確認しておくと安心です。

また、登記簿上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、売却にあわせて変更登記が必要になり、その費用もかかります。2026年4月1日からは、不動産の所有者は住所や氏名の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられているため、早めに登記簿の内容を確認しておくことが大切です。

出典：登記されている住所・氏名に変更があった方へ（住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内）｜法務局

必要に応じて発生する「測量費用」「解体費用」「不用品処分費」

物件の状況によっては、次のような費用が発生します。

• 測量費用：境界が未確定の土地などで、売買条件や買主の意向によって確定測量が必要になることがあります
• 解体費用：古い建物を取り壊して更地で売る場合にかかります
• 不用品処分費：家具や家電が残っている場合の片付け費用です

これらは物件の広さや状態で金額が大きく変わり、特に測量や解体は数十万円から100万円を超えることもあります。解体や測量は「必ず必要な費用」ではないため、実施する前に売却価格や売れやすさへの効果を不動産会社と確認しておくことが重要です。 相続した実家では、家財の片付けが想像以上に大がかりになるケースも少なくありません。

✓ポイント：仲介手数料は計算式で事前に把握でき、印紙税や登記費用も金額の見当がつきます。一方、測量・解体・片付けは物件によって大きく変わるため、早めに見積もりを取って試算に反映させることが手残り額のぶれを防ぐコツです。

売却益が出た場合にかかる税金と節税特例

不動産を売って利益が出た場合は、税金がかかります。ただし、利益の計算方法や使える特例を知っておくと、実際の負担は大きく変わります。

不動産売却による利益にかかる「譲渡所得税・住民税」

税金がかかるのは、売却価格そのものではなく「譲渡所得」と呼ばれる利益の部分です。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費には、土地・建物の購入代金や購入時の一定の諸費用などが含まれます。なお、建物については、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。土地は減価償却の対象になりません。譲渡費用には、仲介手数料や印紙税など売却のためにかかった費用が含まれます。

購入時の売買契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす方法が使われます。相続した古い実家ではこのケースが多く、利益が大きく計算されやすいため注意が必要です。

出典：No.3261 建物の取得費の計算｜国税庁

所有期間によって税率が異なる「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

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たとえば、相続した実家を2,000万円で売却し、取得費が分からないため概算の100万円、譲渡費用が120万円だった場合、譲渡所得は1,780万円です。長期譲渡所得であれば、税額は約362万円になります。相続した物件の所有期間は、亡くなった方が取得した日から引き継いで数えます。

ただし、相続した実家が一定の要件を満たす場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。適用期限は2027年12月31日までの売却で、2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上の場合は、控除の上限が1人あたり2,000万円になります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

手残り額を大きく増やす「マイホーム売却時の3,000万円特別控除」

自分が住んでいた家を売る場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。多くのケースで税金がかからなくなるため、手残り額への影響が大きい制度です。

ただし、以前住んでいた家の場合は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することや、売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除など一定の特例を受けていないことなどの要件があります。適用を受けるには確定申告が必要です。このほか、所有期間が10年を超えるマイホームの軽減税率の特例もあります。

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

✓ポイント：税金は売却価格ではなく利益にかかるため、取得費を証明する購入時の書類が手元にあるかどうかで負担が大きく変わります。マイホームであれば3,000万円特別控除の要件を早めに確認し、確定申告まで見据えて準備を進めることが大切です。

金沢市での不動産売却における手残り額シミュレーション

ここでは、金沢市で売却される物件を想定し、2つのケースで手残り額を試算します。金額は一般的な目安をもとにした仮定であり、実際の費用は物件や依頼先によって異なります。

2,000万円で一戸建てを売却した場合の費用と手残り額

20年住んだマイホームの戸建てを2,000万円で売却するケースです。住宅ローンは完済済みで、境界確定のための測量と、家財の処分を行うと仮定します。

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諸費用の合計は123万6,000円で、売却価格の約6.2%です。3,000万円特別控除の要件を満たし、適用する前提のため、税金はかからない計算です。

1,500万円で分譲マンションを売却した場合の費用と手残り額

住み替えのため、分譲マンションを1,500万円で売却するケースです。住宅ローンが800万円残っており、取得費と譲渡費用を計算した結果、譲渡所得が生じないものと仮定します。

※購入価格より安く売却しても、建物部分の減価償却などにより税務上の譲渡所得が発生する場合があります。譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。

出典：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

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諸費用は61万5,000円で、売却価格の約4.1%に収まっています。ただし、ローン残債を差し引くと手残りは売却価格の半分以下です。住み替え先の頭金に充てる場合は、この金額をもとに資金計画を立てる必要があります。

✓ポイント：同じような価格帯でも、ローン残債や測量の有無によって手残り額は大きく変わります。査定の段階で、売却価格だけでなく費用と手残り額の試算まで出してもらうと、売却後の資金計画が立てやすくなります。

金沢市で「高く・早く・手間なく」不動産を売却するポイント

費用を把握したうえで、手残り額を増やし、負担を減らすためのポイントを紹介します。

金沢市内の市場動向や地域特性に詳しい不動産会社を選ぶ

手残り額を左右する最大の要素は、やはり売却価格です。金沢市は、中心部や金沢駅周辺と郊外の住宅地とで、需要や価格帯に違いがあります。地域の事情に詳しい不動産会社であれば、エリアの成約事例をもとに適正な価格を設定し、物件の魅力が伝わる売り方を提案できます。

査定額の高さだけで会社を選ぶと、売れ残って値下げを重ね、結果的に手残りが減ることもあります。査定の根拠を具体的に説明してくれるかどうかを判断材料にすると失敗を防げます。

「高く売る（仲介）」か「早く現金化する（買取）」かを明確にする

売却方法には、買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

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買取は価格が下がる傾向にある一方、仲介手数料がかからず、片付けをせずに売れる場合もあります。手残り額は「価格」だけでなく「かからなくなる費用」も含めて比べることが大切です。

相続登記や書類準備などの面倒な手続きをまとめて相談できる会社を活用する

相続した不動産を売却する場合、決済・買主への所有権移転までに相続登記を済ませる必要があります。なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。さらに、取得費を確認する書類探しや確定申告の準備など、手続きは多岐にわたります。

司法書士や税理士などの専門家と連携できる不動産会社に相談すれば、手続きの段取りを一つの窓口で整理しながら進められます。手間を減らせるだけでなく、特例の使い忘れや書類の不備を防ぐことにもつながります。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

✓ポイント：手残り額を増やすには、適正な価格で売ることと、自分に合った売却方法を選ぶことが基本です。手続きの負担が大きいときは、専門家と連携できる会社にまとめて相談することで、時間と費用の両方を抑えられます。

まとめ：売却費用と手残り額を把握して最適な売却プランを立てよう

金沢市で不動産を売却する際は、売却価格から仲介手数料や印紙税などの諸費用、住宅ローン残債、税金を差し引いた金額が手元に残ります。諸費用は売買価格の4〜7%程度が一つの試算目安ですが、測量や解体の有無、ローン残債、特例の適用によって手残り額は大きく変わります。

売却を決める前に、費用と税金を含めた手残り額を具体的に試算しておくことが、後悔のない売却プランにつながります。

ひととき株式会社では、金沢市・かほく市・白山市周辺の不動産について、査定とあわせて費用や手残り額の目安もご説明しています。「いくら残るのか知ってから売却を決めたい」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。お客様の想いや人生設計に寄り添いながら、最適な売却の形を一緒に考えます。