愛着のある金沢のマンション、でも築年数が古いからと売却を諦めていませんか？「どうせ安くしか売れないだろう」と不安に思う方も多いかもしれません。しかし、工夫次第で古いマンションでも高く売ることは十分可能です。

金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をサポートする「ひととき株式会社」では、築古マンションの売却において、物件の本質的な価値を見出し、多くの売主様に満足いただける価格での売却を実現してきました。この記事では、金沢市で築古マンションの売却を成功させるための具体的な戦略を、大切なポイントから買主の心をつかむテクニックまで徹底解説します。後悔しない売却を実現するために、ぜひ最後までお読みください。

1. 築古マンション売却の現実と向き合う

築古マンションの売却を成功させるには、まず現実を正しく理解することが第一歩となります。なぜなら、過度な期待も過小評価も、適切な売却戦略を立てる妨げになるからです。

「減点法」ではなく「加点法」で考える

築年数が古いという事実を、マイナス面としてのみ捉えるのではなく、マンションの持つ独自の強みに着目する視点の転換が重要です。築古物件には、新築にはない魅力や価値が必ず存在します。例えば、長年住んできたからこそ分かる住み心地の良さ、成熟した住環境、広めの間取り設計など、時代を経たからこそ得られる価値があります。

市場価格の把握

感覚的な判断ではなく、金沢市内の築古マンションの実際の相場をリサーチし、現実的な価格帯を理解することが必要です。相場確認は「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」で実際の成約事例を地域・築年・面積から検索し、“売出し価格”ではなく”成約価格”を基準に考えるのが鉄則です。ポータルサイトの掲載価格は”提示値”である点に注意が必要です。

相場を知ることで、高すぎる価格設定で長期間売れ残るリスクや、安すぎる価格で損をするリスクを避けられます。

売却のゴール設定

「1円でも高く」という漠然とした目標ではなく、最低希望価格や売却期間を具体的に設定することで、現実的な戦略を立てやすくなります。価格目標だけでなく「売却期間（例：〇ヶ月）」も設定し、一定期間で価格見直しルールを決めておくと”長期売れ残り”を防げます。例えば、「〇〇万円以上で売却したい」「半年以内に売却を完了させたい」といった明確な目標を持つことで、価格交渉や売り出し戦略の判断基準が定まります。

✓ポイント：築古マンション売却の第一歩は、現実を正しく認識することです。減点法ではなく加点法で物件を見直し、成約価格を基準に市場相場を把握した上で、価格と期間の両面から具体的な売却ゴールを設定することで、迷いのない戦略を立てられます。

出典： 不動産取引価格情報提供制度｜国土交通省

2. 築古マンションの「価値」を再発見する

築古マンションには、新築物件にはない独自の価値が必ず存在します。その価値を正しく見出し、適切にアピールすることが高値売却への近道となります。

立地の良さを最大限アピール

金沢では都心軸（駅〜片町〜香林坊）沿いに所在する築古マンションも珍しくないため、個別物件の実立地で強みを示すことが重要です。なぜなら、かつての都市開発の中心地に建てられたマンションが多く、現代では得難い利便性を持っているからです。

金沢駅周辺や片町、香林坊といった中心市街地に近い築古マンションは、通勤・通学・買い物のすべてが徒歩圏内で完結する立地的優位性があります。また、兼六園や金沢城公園などの文化施設へのアクセスの良さも、金沢ならではの魅力として訴求できます。

管理体制の良さを証明

築年数が古くても、清掃が行き届いているか、修繕履歴はしっかりしているかなど、管理組合の運営状況が良好であれば、それは大きなプラス材料になります。長期修繕計画や修繕積立金の水準は購入意思決定の重要情報です。「長期修繕計画（最新版）」「直近の修繕履歴」「管理規約」「総会議事録」を用意し、積立金改定の履歴も説明できると信頼性が上がります。

長期修繕計画が適切に実行されている、共用部の管理が行き届いている、修繕積立金が十分に積み立てられているといった事実は、購入希望者に安心感を与えます。

建物の個性を伝える

築古マンションには、買主がリフォームをしやすい自由度の高さや、新築にはない歴史と趣という魅力があります。近年、中古マンションを購入してリノベーションを楽しむ層が増えており、古い物件ほど自由に手を加えられるという点に価値を見出す買主も存在します。

また、バブル期に建てられたマンションであれば、現代の物件にはない広めの間取りや、天井の高さ、ゆとりのある共用部分など、当時ならではの設計の良さをアピールできます。

✓ポイント：築古マンションの価値は、立地の良さ、管理体制、建物の個性という3つの視点から再発見できます。これらの強みを明確に言語化し、具体的な書類で証明できるよう準備することで、築年数というマイナス面を補って余りある魅力を提示できるでしょう。

出典：金沢市の市街地再開発（都心軸の位置づけ）｜金沢市

3. 売却活動を有利に進めるための事前準備

事前準備の質が、売却価格に直接影響します。なぜなら、第一印象が悪ければ、どれだけ価格を下げても買主の心は動かないからです。

内覧前の徹底的な清掃

専門のハウスクリーニングも検討し、第一印象を最大限に高めることが重要です。特に、水回り（キッチン、浴室、トイレ）、窓ガラス、フローリングやカーペットの清掃は念入りに行います。築年数が古くても、清潔で手入れが行き届いている印象を与えられれば、購入希望者の評価は大きく変わります。

ハウスクリーニングは第一印象の改善や内見反響の底上げに有効ですが、“価格上昇が保証される”わけではありません。費用は数万円程度ですが、その投資が売却活動をスムーズに進める一助となります。

物件の不具合は正直に伝える

設備の故障や既知の不具合がある場合、告知書で適切に開示することが、信頼関係の構築に不可欠です。民法上の契約不適合責任では、買主が不適合を知った時から1年以内の通知が原則（悪意・重過失の売主は例外）であり、トラブル予防のためにも事前の適切な開示が最善策となります。

正直に告知することで、買主は修繕費用を見込んだ上で購入を検討でき、後からのクレームを防ぐことができます。誠実な対応は、最終的に売主を守ることにつながります。

修繕すべき箇所としない箇所の判断

大規模リフォームは買主の嗜好・予算とズレるリスクがあるため、原則は”クリーニング＋軽微な補修（クロス/照明等）中心”で十分です。省エネ改修等は国の支援制度の対象かを確認して検討するのも一つの方法です。また、売買実務上、買主のリフォーム工事は引渡し完了後が原則となります。

買主の多くは、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えているため、売主側で大規模な改修を行う必要はありません。

✓ポイント：事前準備では、清掃に注力し、不具合は正直に告知し、高額なリフォームは避けることが基本です。限られた予算を、第一印象を高めるための清掃や簡単な補修に集中させることで、最大の効果が得られます。

出典： 住宅リフォームの支援制度（補助・税制の総覧）｜国土交通省

4. 買主の心をつかむ！魅力的な売り出し方

買主の心を動かすには、物件の情報だけでなく、そこでの暮らしをイメージさせることが重要です。築古マンションは、ストーリーと具体的な魅力の提示によって、新築にはない価値を伝えられます。

物件のストーリーを語る

どのような暮らしが送れるか、そこに住むメリットを具体的にイメージさせることで、買主の購買意欲を高められます。例えば、「駅まで徒歩5分で通勤が楽」「近所に商店街があり買い物に便利」「公園が近くお子様の遊び場に困らない」といった具体的な生活シーンを描写します。

また、金沢市ならではの魅力、例えば「週末は兼六園を散策できる」「金沢の四季を身近に感じられる」といったライフスタイルの提案も効果的です。

写真と動画の活用

販売の主戦場はオンラインです。明るさ・広がり・清潔感が伝わる写真と、簡易動画・VR内見を整えることで反響率と来場率を底上げできます。プロのカメラマンに依頼し、自然光を活かした明るい写真、広さを感じさせるアングル、清潔感のある構図など、プロの技術によって同じ部屋でも印象が大きく変わります。

国内調査でもホームステージングを継続実施する事業者の増加が確認されており、早期成約・収益面の改善に有効な施策として定着しつつあります（価格上昇を保証するものではありません）。また、バーチャル内見や動画の活用も、遠方の購入希望者にとって有効な手段となります。

ターゲット層を意識した訴求

「セカンドハウスを探している方」「リノベーションを楽しみたい方」など、築古物件に魅力を感じる層に焦点を当てた訴求が効果的です。

ターゲットを明確にすることで、物件情報の掲載先や、訴求方法を最適化できます。

✓ポイント：買主の心をつかむには、物件のスペック情報だけでなく、そこでの暮らしのイメージを具体的に伝えることが重要です。プロの写真・動画を活用し、ターゲット層に合わせた訴求を行うことで、築古マンションの独自の魅力を最大限に引き出せます。

出典： 住宅市場動向調査（インターネット等の活用）｜国土交通省

5. 成功の鍵を握る不動産会社選び

築古マンションの売却成功は、不動産会社選びで大きく左右されます。なぜなら、築古物件の価値を正しく理解し、適切な販売戦略を立てられる会社でなければ、高値での売却は困難だからです。

築古物件の売却実績が豊富な会社を選ぶ

築古マンションの価値を理解し、売却ノウハウを持つ業者に依頼することが成功への近道です。築古物件の売却経験が豊富な会社は、物件の強みを見出す力があり、適切な価格設定やターゲット層へのアプローチ方法を熟知しています。

実績を確認する際は、築年数が近い物件の売却事例を聞いてみることが有効です。

金沢市の地域特性に詳しい会社を選ぶ

地元金沢の不動産市場を熟知している会社は、的確なアドバイスやターゲットへのアプローチが可能です。金沢市は、新幹線開業後の観光需要の高まりや、移住者の増加など、独自の市場環境があります。地域密着型の不動産会社であれば、こうした地域特性を活かした販売戦略を提案できます。

複数社に査定を依頼し、媒介契約を理解する

査定価格だけでなく、担当者の対応や売却戦略を比較検討することが重要です。媒介契約の種類（一般／専任／専属専任）でレインズ登録義務・報告頻度が変わります。契約前に販売計画・広告方針・レポート頻度まで確認し、地域実績＋築古の成約事例を提示できる会社を選定することが重要です。

高い査定額を提示する会社が必ずしも良いとは限りません。なぜ高い査定額なのか、どのような販売戦略を持っているのか、担当者は築古物件の価値を理解しているかなど、総合的に判断します。複数社査定自体は制度義務ではないものの、比較のために2〜3社は有効です。

また、専任媒介契約を結ぶ前に、担当者との相性や信頼関係を確認することも大切です。売却活動は数ヶ月に及ぶため、信頼できるパートナーを見つけることが成功の鍵となります。

✓ポイント：不動産会社選びは、築古物件の売却実績、地域特性への理解、担当者の対応力を総合的に判断して行うことが重要です。媒介契約の種類を理解し、複数社を比較検討した上で、自分のマンションの価値を最も理解してくれる会社を選ぶことで、満足のいく売却を実現できるでしょう。

出典： 標準媒介契約約款（最終改正 令和6年4月1日）｜国土交通省

6. まとめ｜諦めなければ道は開ける

築年数が古くても、マンションの持つ本当の価値を見出し、適切な戦略をもって臨めば、必ず高く売る道はあります。この記事で解説した戦略を実践することで、築古マンションの売却を成功に導くことができます。

まず、現実を正しく認識し、減点法ではなく加点法で物件を見直すこと。そして、立地、管理体制、建物の個性という3つの視点から価値を再発見すること。事前準備では清掃に注力し、不具合は正直に告知すること。買主の心をつかむために、ストーリーと魅力的なビジュアルで訴求すること。そして最後に、築古物件に強く、地域に精通した不動産会社を選ぶこと。

金沢という土地の魅力を掛け合わせることも重要です。北陸新幹線の開業以降、観光入込の増加傾向が研究・統計で示されています。ただし、“住宅需要を直接押し上げる”と断定はせず、対象物件の立地・価格帯・管理水準と併せて具体的に語ることが重要です。セカンド拠点需要などのニーズも視野に入れながら、愛情を持って売却活動に取り組むことが成功の秘訣です。

金沢市・かほく市・白山市周辺で築古マンションの売却をお考えの方は、地域密着型の「ひととき株式会社」にご相談ください。お客様の大切なマンションの価値を最大限に引き出し、納得のいく売却をサポートいたします。

築年数が古いからといって諦める必要はありません。この記事で紹介した戦略を活用し、愛着あるマンションを1円でも高く売却してください。