子どもの成長や家族の未来を考えたとき、今の金沢のマンションが手狭に感じることはありませんか？住み替えを検討する際、「売却して新居の資金にするか」「賃貸に出して家賃収入を得るか」という二つの選択肢で悩む子育て世代は少なくありません。

金沢市・かほく市・白山市周辺で不動産売却をサポートする「ひととき株式会社」では、多くの子育て世代の住み替えに寄り添い、それぞれのご家庭に最適な選択をお手伝いしてきました。どちらの道を選ぶべきかは、ご家庭のライフプランや資金状況によって大きく異なります。この記事では、金沢市でマンションを「売る」か「貸す」かを判断するための基準や、ベストな住み替えタイミングについて、子育て世代ならではの視点から解説します。後悔のない決断のために、ぜひ参考にしてください。

1. 売却か賃貸か？まずは知っておきたい基礎知識

売却と賃貸、どちらを選ぶかによって、今後の資金計画や生活スタイルが大きく変わります。まずは、それぞれの選択肢がどのような特徴を持つのかを正確に理解することが重要です。

売却のメリット・デメリット

売却の最大のメリットは、まとまった現金を手にできることです。住み替え先の頭金や子どもの教育費など、すぐに使える資金が必要な場合は、売却が最もシンプルな選択となります。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸運用の魅力は、資産を手放さずに収益を得られることです。ただし、入居者が決まらない空室期間や、設備の修繕費用など、予想外の出費が発生する可能性も考慮する必要があります。

住宅ローンが残っている場合の注意点

住宅ローン返済中に賃貸へ切り替える場合は、原則として金融機関の承諾が必要です。自己居住を前提にしたローンのため、無断での賃貸は契約違反となり、繰上返済等を求められる場合があります。検討時は必ず事前に金融機関へ相談しましょう。

金融機関によっては、転勤などのやむを得ない事情がある場合に限り、一時的な賃貸を認めることもありますが、必ず事前に相談し、承諾を得ることが重要です。無断で賃貸に出した場合、契約違反としてローンの一括返済を求められるリスクがあります。

✓ポイント：売却と賃貸、それぞれにメリット・デメリットがあります。売却は現金化のスピードが速く資産整理ができる一方、賃貸は継続的な収入と将来の選択肢を残せます。ただし、住宅ローンが残っている場合は金融機関との調整が必須となるため、まずは現在の借入状況を確認することから始めることが大切です。

参考出典：「融資物件に関する注意事項｜住宅金融支援機構」

2. 子育て世代のライフプラン別！判断のポイント

ご家庭の状況によって、最適な選択肢は異なります。ここでは、代表的な4つのケースから、それぞれに適した判断基準を解説します。

ケース1：転勤の可能性がある家庭

数年後の転勤が予想される場合は、賃貸に出す選択肢が有効です。なぜなら、転勤が終われば元のマンションに戻れる可能性を残せるからです。ただし、転勤先での住居費と元のマンションのローン返済を二重に負担することになるため、家賃収入でローン返済をカバーできるかをシミュレーションすることが重要です。

一方、戻ってくる時期が不確定な場合や、転勤先に永住する可能性がある場合は、売却も視野に入れるべきです。長期間空室になるリスクや、管理の手間を考えると、早めに売却して資金を確保する方が合理的なケースもあります。

ケース2：将来、再び今のマンションに戻る可能性がある家庭

実家の近くに一時的に移る、子どもが独立後に戻る、といった可能性がある場合は、賃貸運用が適しています。特に、金沢市内の好立地にあるマンションであれば、将来的な資産価値も維持されやすく、戻る選択肢を残しておくことに意味があります。

ただし、賃貸期間中の管理体制や、戻る際に入居者との契約をどう調整するかを事前に検討しておく必要があります。定期借家契約を活用すれば、契約期間満了時に確実に契約を終了できるため、再入居の予定がある場合に有効です。

ケース3：住み替え先で資金を有効活用したい家庭

新居の購入資金や子どもの教育資金に充当したい場合は、売却による現金化が最もシンプルな選択です。特に、住み替え先で住宅ローンを組む際、現在のマンションを売却した資金を頭金に充てることで、借入額を抑えられ、月々の返済負担を軽減できます。

また、中学受験や高校・大学進学など、今後まとまった教育費が必要になる場合も、売却で得た資金を教育費に回すことで、家計の安定につながります。

ケース4：安定的な副収入を得たい家庭

老後の年金対策や資産形成の一環として、家賃収入を安定的に得たい場合は賃貸運用を検討する価値があります。マンションの立地が良く、賃貸需要が見込める場合、安定した収益源となる可能性があります。

ただし、賃貸経営にはリスクも伴います。空室リスク、設備の修繕費用、入居者トラブルなどに対応できる体制と資金的余裕があるかを慎重に判断することが重要です。

✓ポイント：ご家庭のライフプランによって最適な選択肢は異なります。転勤や将来の居住可能性がある場合は賃貸、新居の資金や教育費が必要な場合は売却が基本的な判断基準となります。ただし、どちらを選ぶにしても、具体的な収支シミュレーションを行い、現実的な判断をすることが成功への鍵です。

参考出典：「住宅：定期建物賃貸借｜国土交通省」

3. 金沢市の子育て世代が考えるべき「住み替えのタイミング」

住み替えのタイミングを間違えると、子どもへの影響や金銭的な負担が大きくなる可能性があります。金沢市で子育て世代が特に意識すべき3つのタイミングを解説します。

タイミング1：子どもが小学校に上がる前

小学校の学区が変わる前に住み替えることで、子どもの学校生活への影響を最小限にできます。なぜなら、小学校入学後に転校すると、友人関係や学習環境の変化が子どもにとって大きなストレスになる可能性があるからです。

金沢市では、学区によって学校の特色や通学環境が異なるため、住み替え先の学区を事前にリサーチし、お子様にとって最適な環境を選ぶことが重要です。一般的に、年長の秋から冬にかけて物件探しを始め、春の入学前に引っ越しを完了させるスケジュールが理想的とされています。

タイミング2：マンションの修繕積立金が増額される前

大規模修繕の実施時期は各管理組合の長期修繕計画により異なるため、計画書と議事録で近々の増額や工事予定を必ず確認しましょう。国土交通省は修繕積立金の段階増額方式では将来の大幅引上げリスクを指摘しています。

特に、大規模修繕を迎える前のマンションは、修繕積立金が大幅に増額されるケースがあります。売却を検討している場合は、この時期を見極めて動くことで、買主にとっても魅力的な物件として提示できます。

タイミング3：金沢市の不動産市場の状況を見極める

現在の金沢市のマンション市場は活発か、売却しやすい時期かを専門家の意見も参考に判断することが重要です。金沢市は北陸新幹線開業後、不動産市場に一定の活況が見られますが、エリアや築年数によって需給状況は異なります。

地価公示や沿線レポートを参照し、エリア別・築年数別の需給を確認のうえ売却/賃貸の判断をすることをおすすめします。市場が活発な時期に売却すれば、希望価格に近い金額で成約できる可能性が高まります。一方、市場が停滞している時期は、賃貸運用で市況回復を待つという選択肢も考えられます。

✓ポイント：住み替えのタイミングは、子どもの学校生活、マンションの修繕時期、不動産市場の動向という3つの視点から総合的に判断することが重要です。特に子育て世代にとって、子どもへの影響を最小限にすることは最優先事項といえます。焦って決断するのではなく、家族でじっくり話し合い、最適なタイミングを見極めることが後悔のない住み替えにつながります。

参考出典：
「通学区域一覧｜金沢市」
「長期修繕計画標準様式｜国土交通省」
「令和7年地価公示 特設ページ｜国土交通省」

4. 賢く選択するためのシミュレーション

感覚的な判断ではなく、具体的な数字に基づいたシミュレーションを行うことが、正しい選択への近道です。売却と賃貸、それぞれのケースで収支を試算してみることが重要です。

売却時の収支シミュレーション

売却を選択する場合、売却額から諸費用やローン残債を引いた手取り額を試算する必要があります。

【シミュレーション例】
– 売却価格：3,000万円
– 仲介手数料（3%+6万円+消費税）：約105万円
※上限は国土交通省告示に基づく – 印紙税：1万円
※不動産売買契約書の印紙税は本則2万円ですが、令和9年3月31日作成分まで軽減税率1万円が適用されます
– 登記費用（抵当権抹消等）：約5万円
– ローン残債：1,800万円
– 手取り額：約1,089万円

この手取り額を、新居の頭金や教育費など、どのように活用するかを具体的に計画します。また、売却益が出る場合は、譲渡所得税の支払いも考慮に入れる必要があります。

【居住用財産の3,000万円特別控除について】

自宅として住んでいたマンションを売却する場合、要件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例があります。転居後の旧居でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡等であれば適用可能です。詳細は税理士や税務署にご確認ください。

賃貸時の収支シミュレーション

賃貸運用を選択する場合、家賃収入からローン返済、管理費、税金、修繕費などのランニングコストを差し引いた収益性を計算します。

【シミュレーション例】
– 想定家賃収入：月10万円（年間120万円）
– ローン返済：月7万円（年間84万円）
– 管理費・修繕積立金：月2万円（年間24万円）
– 賃貸管理委託費（家賃の5%）：月0.5万円（年間6万円）
– 固定資産税・都市計画税：年間12万円
– 年間収支：▲6万円（赤字）

このケースでは、家賃収入だけでは赤字となり、持ち出しが発生します。ただし、ローン返済には元本返済分が含まれるため、資産形成の側面もあります。

【不動産所得と損益通算について】

不動産所得の赤字は原則、他の所得と損益通算可能ですが、土地取得資金の利子等は対象外となります。詳細は税理士へご相談ください。

将来の資産価値を比較

金沢市内のマンション市場の動向を考慮し、売却と賃貸、どちらが将来的に有利かを比較検討することも重要です。立地が良く、資産価値が維持されやすいマンションであれば、賃貸運用後に売却するという選択肢も残せます。

一方、築年数が経過し、資産価値の下落が予想される物件の場合は、早めに売却して資金化する方が合理的なケースもあります。

✓ポイント：売却と賃貸のどちらを選ぶかは、具体的な数字に基づいたシミュレーションで判断することが重要です。売却の場合は手取り額と使途を明確にし、賃貸の場合は収支が黒字になるか、赤字でも許容できる範囲かを確認します。感情的な判断ではなく、現実的な収支計算をもとに、家族にとって最適な選択をすることが成功への鍵となります。

参考出典：
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省」
「No.7101 不動産の譲渡…契約書｜国税庁」
「No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁」
「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁」

5. まとめ｜家族の未来に寄り添った最適な選択を

マンションを「売る」か「貸す」かは、ご家庭の経済状況や将来のビジョンによって正解が異なります。一律の答えはなく、それぞれのご家庭が置かれた状況と、これから描きたい未来に応じて判断する必要があります。

この記事で解説したように、転勤の可能性や将来の居住予定がある場合は賃貸、新居の資金や教育費が必要な場合は売却が基本的な判断基準となります。また、子どもの学校生活への影響、マンションの修繕時期、金沢市の不動産市場の動向という3つのタイミングを見極めることも重要です。

そして何より大切なのは、具体的な数字に基づいたシミュレーションを行うことです。感覚的な判断ではなく、売却の手取り額や賃貸の収支を実際に計算し、現実的な判断をすることが後悔のない選択につながります。

金沢市・かほく市・白山市周辺で住み替えをお考えの子育て世代の方は、地域密着型の「ひととき株式会社」にご相談ください。金沢市の不動産市場の動向、お子様の成長、将来のライフプランを多角的に考慮し、ご家族にとって最適な選択をサポートいたします。

ご家族でじっくりと話し合い、専門家にも相談しながら、納得のいく形で住み替えを進めてください。愛着あるマンションをどう活かすか、その答えはご家族の未来の中にあります。