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KNOWLEDGE 空き家を放置するとどうなる？リスクと費用の注意点
相続した実家や使わなくなった住宅を「いつか売ろう」と思いながら、そのまま空き家にしていませんか？
金沢市を中心に不動産買取を行うひとときでは、空き家を放置したままにすることで生じるリスクや費用負担、行政からの指導などをわかりやすく解説しています。また、譲渡所得の3,000万円特別控除など、知っておきたい税制優遇についても紹介します。適切な対処を知ることで、後悔のない売却判断につなげていきましょう。
空き家を放置することで起こる被害とは？
相続や転居のあと、空き家をそのままにしていると、知らないうちに「資産」から「負担」に変わってしまうことがあります。見た目には問題がなさそうでも、時間の経過とともに建物や土地の劣化が進み、近隣に被害を与えるケースも少なくありません。
倒壊や外壁の落下による事故
老朽化した住宅は、台風や積雪、地震などの影響を受けやすくなります。屋根瓦や外壁の一部が落下し、通行人や隣家の車・建物に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性（民法第717条）があります。全国的には、落下物・倒壊事故により数百万円から数千万円規模の賠償が発生した事例も報告されています。
公益財団法人日本住宅総合センターのレポート（「火災による隣接家屋の全焼・死亡事故」想定）では、空き家火災が延焼し、隣接住宅が全焼・死亡者が出た場合の損害額は約6000万円規模に達すると試算されています（※出典：住宅総合研究レポート No.2）。実際には保険適用の有無や被害範囲によって変動しますが、ひとたび事故が起きれば、個人では対応しきれない金額になる可能性があります。
害虫・悪臭・不法投棄の温床になることも
換気や清掃が行き届かない空き家は、シロアリやネズミなどの害虫・害獣の住処になりやすく、悪臭や鳴き声で近隣トラブルの原因になることがあります。また、放置された土地はごみの不法投棄を招くケースも多く、地域全体の景観を損ねる要因となります。
放火や侵入などの犯罪リスク
人の出入りがない住宅は、防犯上も狙われやすくなります。不審者の侵入や放火といった事件が起きた場合、被害だけでなく、近隣住民への影響も大きくなります。
このように、空き家の放置は「資産価値の低下」だけでなく、思わぬ損害や賠償リスクを抱える行為でもあります。放置期間が長くなるほど修繕・処分費も膨らむため、早めの対応を検討することが大切です。
放置を続けるとペナルティを受けることも
空き家を長期間放置していると、建物の劣化だけでなく、行政からの指導や税負担の増加といった法的なペナルティを受ける可能性があります。
「特定空家等」に指定される場合がある
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、危険性の高い空き家を「特定空家等」として市町村が指定できるようになりました。
次のような状態の空き家は、指定の対象となる可能性があります。
- 倒壊の恐れがあるほど老朽化している
- 外壁や屋根がはがれ落ち、通行人に危険が及ぶ
- ごみや悪臭で衛生上問題がある
- 景観を著しく損ねている
- 管理が行き届かず、治安を悪化させている
指定を受けると、市町村から助言・指導、勧告、命令、行政代執行という流れで措置が進み、最終的には所有者の同意がなくても解体・撤去される場合があります。その際の解体費用は、すべて所有者の負担となります。
固定資産税が最大6倍になることも
「特定空家等」に指定され、さらに勧告を受けると、これまで適用されていた住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が除外されます。通常は200㎡以下の部分が1/6に軽減されていますが、勧告を受けるとこの優遇が外れ、固定資産税が最大で6倍に増額されるケースもあります。
金沢市でも具体的な対策を実施
金沢市では、「空き家等の適正管理に関する条例」および「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、老朽化が進んだ空き家の所有者に対して助言・指導・改善勧告を行っています。現地調査や立入検査の結果、危険と判断された場合には、最終的に行政代執行による解体が行われることもあります。
このように、空き家を「いつか売ろう」と思って放置しているうちに、税金や修繕費、さらには行政処分まで発生することがあります。大切な資産を守るためにも、早めの相談・活用・売却を検討しておくことが重要です。
空き家の劣化をチェック！
危険サインを早めに確認しましょう
空き家の劣化は、見た目だけでは気づきにくいものです。屋根や外壁の小さなひび割れや雨漏りなど、放置しているうちに大きな修繕費や近隣トラブルにつながることもあります。特に金沢市周辺は、積雪や湿気による傷みが進みやすい地域のため、定期的な点検と管理が大切です。
以下のセルフチェック項目を参考に、まずはお持ちの空き家の状態を確認してみましょう。
空き家の劣化度セルフチェック
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| チェック項目 | 状況の目安 | 放置するとどうなる？ |
|---|---|---|
| ① 外壁や屋根にひび割れがある | 風雨・積雪による負担で劣化 | 落下や雨漏りの原因に。修繕費が高額化するおそれ |
| ② 雨どいや排水溝が詰まっている | 枯れ葉やゴミが詰まりやすい | 雨水が外壁や基礎に流れ込み、腐食を招く |
| ③ 庭木や雑草が伸び放題 | 定期的な手入れがない | 害虫・蛇・小動物の発生、不法投棄の温床になる |
| ④ 郵便物・チラシが溜まっている | 長期間不在のサイン | 防犯上のリスクが高まり、空き巣や放火を誘発 |
| ⑤ 外壁や塀にカビ・コケが生えている | 湿度や風通しが悪い | 建材の劣化が進み、外観の印象も悪化 |
| ⑥ 窓ガラスやドアが変形・開閉しづらい | 長年の湿気や歪み | 防犯性が低下し、侵入リスクが上がる |
| ⑦ 室内にカビ臭や湿気がこもっている | 換気不足・雨漏りの可能性 | 床下や柱の腐食が進み、耐久性が低下 |
| ⑧ 雪や風で屋根・外壁の一部がずれている | 冬季の積雪や強風の影響 | 次の降雪や雨で破損が拡大する可能性あり |
上記のうち、2〜3項目以上が当てはまる場合は要注意です。そのまま放置すると、補修費や税金だけでなく、近隣トラブルの原因になることもあります。「管理の仕方がわからない」「今後どうするべきか悩んでいる」という方は、ひとときが現地の確認や売却のご相談までサポートいたします。
相続後3年以内に売るべき！
空き家を売却する際の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する際、条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれるもので、空き家の売却時にかかる税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
特別控除が適用される主な条件
次のような要件を満たしていることが前提です。
- 相続した住宅で、被相続人（亡くなった方）が一人で居住していたこと
- 相続発生日から3年目の年末までに売却すること
- 売却時に、建物を耐震リフォームするか、または解体して更地にしていること
- 相続時点で、被相続人が住まなくなってから賃貸や事業に使われていないこと
これらは主な条件の一部であり、ほかにも敷地面積や登記状況、相続登記の完了期限、売却価格などに関する細かな要件があります。内容が複雑なため、税務署や専門家への確認を行ったうえで進めることが大切です。
適用のイメージ
たとえば、空き家を2,800万円で売却し、取得費・諸費用などを差し引いた譲渡益が2,500万円だった場合、特別控除を利用すれば課税対象額は0円になります。通常であれば数百万円単位の譲渡所得税がかかるため、非常に大きな節税効果が得られます。
制度の適用には手続きが必要です
特別控除を受けるには、確定申告が必要です。申告時には、相続登記や売買契約書、耐震改修・解体に関する証明書類などを提出します。書類が複雑に思えるかもしれませんが、ひとときでは税理士・司法書士と連携し、お客様に代わって必要な準備や確認をお手伝いしています。
空き家を放置したままでは、固定資産税や管理費ばかりがかかりますが、特別控除を活用して売却すれば、節税しながら資産を有効に活かすことが可能です。制度の期限や条件に該当するかどうかは早めの確認が大切です。
相続後の手続きにかかる費用・税金・必要書類を整理しましょう
空き家を相続して売却する場合、登記や税金などに一定の費用がかかります。また、必要書類の取得にも費用が掛かる場合があります。あらかじめ全体像を知っておくことで、予想外の出費や手続きの遅れを防ぐことができます。
相続・売却に関わる主な費用
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 名称 | 内容 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 相続登記費用 | 相続した不動産の名義変更にかかる費用。司法書士への依頼が一般的。 | 約5〜15万円前後（登録免許税含む） |
| 測量・境界確認費 | 土地の面積・境界を正確に把握するための作業。売却時に必要な場合も。 | 約10〜30万円程度 |
| 不用品処分費 | 家具や家電など、残置物の片付け・処分にかかる費用。 | 1軒あたり数万円〜30万円前後 |
| 解体・整地費 | 老朽化した家屋を解体して更地にする費用。 | 坪3〜5万円が目安 |
| 仲介手数料（仲介時） | 仲介で売却する場合の手数料。買取では不要。2024年から特例の対象上限が「800万円以下の物件」に拡大され、報酬上限が明確化。 | 売買価格に応じた上限計算式：
|
相続・売却に関わる主な税金
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 名称 | 内容 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 不動産を所有している間に毎年かかる税金 | 年間 数万円〜（評価額により変動） |
| 登録免許税 | 相続登記や所有権移転登記を行う際にかかる税金 | 不動産評価額の0.4％ |
| 譲渡所得税 | 売却によって利益（譲渡益）が出た場合に発生 | 譲渡益の約20％（所得税＋住民税） |
| 印紙税 | 売買契約書などに貼る印紙代 | 契約金額に応じて1万円前後〜 |
| 相続税 | 相続資産全体の価値に応じて発生。基礎控除を超える場合に課税 | 資産額により大きく変動（要試算） |
相続・売却に必要な主な書類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 書類名 | 内容 | 取得先 | 取得にかかる金額の目安 |
|---|---|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本 | 被相続人（亡くなった方）が生まれてから亡くなるまでの戸籍。相続人を確定するために必要。 | 本籍地の市区町村役場 | 1通あたり450円前後 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 相続登記・売却時の署名捺印に必要。 | 住所地の市区町村役場 | 1通あたり300円前後 |
| 不動産の登記事項証明書 | 登記簿上の所有者・地番・権利関係を確認する書類。 | 法務局（金沢地方法務局など） | 1通あたり600円 |
| 固定資産税評価証明書 | 登録免許税・相続税・譲渡所得税の算出に使用。 | 市区町村役場 （金沢市役所 税務課など） |
1通あたり300円前後 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員の合意内容をまとめた書類。 | 自作または司法書士・行政書士に依頼 | 自作：0円／依頼時：約3〜5万円 |
| 住民票の除票 | 被相続人の最後の住所を確認するための書類。 | 市区町村役場 | 1通あたり300円前後 |
| 登記済権利証または 登記識別情報 |
相続・売却の対象不動産の所有権を証明する書類。 | 被相続人が保管（再発行不可） | ― |
| 売買契約書・仲介契約書 | 売却時に必要となる契約関連書類。 | 不動産会社より発行 | ― |
上記は代表的な書類・費用の一例です。実際には、相続人の人数や不動産の種類、売却方法（買取・仲介）によって必要な項目や金額が異なります。書類の準備や登記の進め方がわからない場合は、ひとときが司法書士・税理士と連携し、必要な書類の取得代行や手続きのサポートを行います。
まずはご相談を。
空き家の現状を見直してみませんか？
空き家をそのままにしていると、知らないうちに税金・修繕費・近隣トラブルなどの負担が大きくなることがあります。一方で、譲渡所得の3,000万円特別控除など、適切な手続きを行えば節税や資産活用につながる制度も存在します。
金沢市を中心に、かほく市・野々市市・白山市・津幡町・内灘町まで対応するひとときでは、「売る」「残す」「活用する」など、状況に合わせた最適な選択肢をご提案しています。ご相談・査定はすべて無料です。放置してしまう前に、まずは現状を整理するところから一緒に始めてみませんか。